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DOMANDA LETTORE
Egregio Avvocato,
mi chiamo Piero e vorrei sottoporLe un quesito in materia condominiale.
Da circa un anno sono proprietario di un appartamento facente parte di uno dei 5 plessi di un supercondominio. Quest’ultimo è debitore di ingenti somme di denaro verso le società somministratrici di corrente elettrica, metano e perfino del servizio di pulizia.[MORE]
Questa grave situazione è stata determinata in parte dall’atteggiamento irresponsabile di alcuni condomini morosi ed in parte dalla sciagurata attività di gestione svolta da 2 amministratori, succedutisi a distanza di poco tempo l’uno dall’altro. L’ultimo di essi, ancora formalmente in carica, nonostante aver preso cognizione dell’esorbitante esposizione debitoria ereditata, fin dal suo insediamento (circa otto mesi orsono), non si è premurato neanche di indire un’assemblea per tentare di risolvere i problemi esposti. Ad oggi non disponiamo del riscaldamento centralizzato (servente l’intero supercondominio) e siamo riusciti, a stento, a far riattivare la corrente elettrica in ogni plesso, solo grazie al pagamento effettuato dai soliti condomini virtuosi, di diverse bollette scadute addirittura da un semestre.
Alla luce dei fatti esposti, Le chiedo ragguagli su come agire onde evitare il protrarsi di tale gravissima situazione.
RingraziandoLa anticipatamente, Le porgo i più cordiali saluti.
Piero da Roma.
RISPOSTA
Caro Piero,
la situazione da Lei prospettata necessita di immediati provvedimenti da adottare su più fronti.
In primis, stante la persistente inattività dell’amministratore, Le consiglio di riunire un numero di condomini-proprietari che rappresenti non meno di 1/6 del valore dell’intero complesso supercondominiale ed inviare una raccomandata a/r, sottoscritta da tutti gli interessati, all’amministratore in carica, richiedendo la convocazione, entro e non oltre 10gg dal ricevimento della stessa, di un’assemblea straordinaria previo avviso a tutti i condomini, almeno 5gg prima della data fissata per l’adunanza. Tale facoltà è prevista dall’art. 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile. La norma prevede un rimedio celere in casi urgenti come il Suo. Ove l’amministratore, decorso il suddetto termine di 10gg, non dovesse fornire alcuna risposta (ed è l’ipotesi più auspicabile), l’assemblea potrà essere convocata direttamente da voi condomini.
In tale sede, dovrete redigere apposito verbale contenente le determinazioni assembleari che notificherete a mezzo ufficiale giudiziario, all’amministratore latitante, intimandogli, contestualmente, l’immediata messa a disposizione di tutta la documentazione condominiale in suo possesso (conto corrente condominiale, scritture contabili e pezze giustificative di spese, contratti assicurativi e con società di servizi, ecc). Ovviamente sarebbe necessario rimuovere l’attuale amministratore sostituendolo o con espressa designazione operata in assemblea o con apposito ricorso al Tribunale del luogo per la nomina di un amministratore giudiziario ex art. 1129 c.c..
Attesa l’improcrastinabile necessità di far fronte ai pagamenti, consiglierei, se possibile, di procedere alla costituzione di un fondo-cassa straordinario, al fine di tamponare i debiti e far riattivare i servizi.
Inoltre, dalle pur succinte informazioni contenute nella Sua mail, mi pare di poter affermare che sia il precedente amministratore che quello attuale, siano responsabili di mala gestio condominiale e pertanto siano entrambi sottoponibili ad apposita azione di responsabilità e conseguente risarcimento danni, che consiglio di vagliare attentamente, anche in considerazione della posizione favorevole assunta dalla giurisprudenza in casi simili. Difatti, dal momento che i crediti condominiali non sono privilegiati, in caso di fallimento o di vendita di immobili da parte di qualche condomino moroso, il recupero può divenire estremamente difficile, per cui, a ragione, la giurisprudenza dominante sostiene che l’amministratore potrebbe rispondere in proprio dell’insolvenza del singolo condomino se risulterà che egli non si è attivato per tempo.
Quanto alla posizione degli stessi condomini morosi, laddove dovesse persistere, l’amministratore di nuova nomina, dovrà fornire incarico per conto del condominio, ad un avvocato, al fine di esperire in sede giudiziaria, singole azioni monitorie per la costituzione dei necessari titoli esecutivi (decreti ingiuntivi provvisoriamente esecutivi come previsto dall’art. 63 disp. att. c.c.) ed eventualmente procedere alle relative espropriazioni forzate.
Grazie per averci scritto, cordialmente, Avv. Giuseppe Rizzo.
N.B.
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